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“从今年2月开始，北京楼市明显回暖了，客户量开始上涨。特别是置换型客户感受到二手房市场置换速度变快了，所以他们在新房市场出手速度也会加快。”北京海淀区一位新房销售人员如是说。
值得一提的是，目前，海淀区的新盘并不多，主要为“永丰三兄弟”（中海·富华里富园、中海·富华里汇园、栖海澐颂）和大苑海淀府。随着北京楼市“小阳春”的提前到来，这几个项目销售怎么样？购房者的心态又有哪些变化？
新盘集中在永丰，售楼处热度上升
近年来，海淀区科创产业的发展路线，可谓“一路向北”，从早先的中关村到上地，再到如今以永丰为代表的CID（中关村创新中心区）。海淀区的产业更迭，吸引了大批人流。对于永丰板块的楼盘而言，也迎来了年轻的购买力。
“目前，海淀区在售的新房项目不多，包括‘永丰三兄弟’及四环外的大苑海淀府。其中，刚需和刚改项目成交很多。”北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋如是说。
“永丰三兄弟”地块位置接近，而三个项目的营销中心也很接近，均设在距离地块2公里左右的海淀北部产业园中关村壹号附近。
据了解，富华里北区为中海·富华里富园，南区为中海·富华里汇园，两者均已入市。目前，富园在售的只剩少量80平方米的两居室，主要在售的是汇园推出的99平方米的三居室、116平方米的三居室、138平方米的四居室。富华里社区相对低密，属于中海时光系产品。
栖海澐颂于去年12月初亮相，销售指导价为8.2万元/平方米，该项目所在地块于2022年9月的北京土拍中，遭到十几家品牌房企争夺，最终被海开和中建壹品共同拿下。由于中海·富华里与栖海澐颂有不少接近的户型面积，两者在某种程度上可谓竞品关系。
在中海·富华里售楼处，来访客户增多了。新京报记者 张晓兰 摄
近日，在一个工作日的下午，新京报记者在中海·富华里售楼处看到，现场来了不少购房者，相比当天石景山的其他几个售楼处，这里热闹多了。“相比工作日，周末现场更是人爆满。”中海·富华里的销售人员如是说。
这或与海淀区的供需关系有关。实际上，近几黄软件年，海淀区宅地供应较为稀少，开发商拿下的几宗地块，基本上一开盘就售罄。“海淀区的购买力，这么多年其实是攒着的，一旦新地块出来，需求可能会集中爆发出来。”一位熟悉海淀楼市的销售人员说。
同一天，新京报记者在栖海澐颂售楼处看到，看房的人并不多。对此，栖海澐颂的销售人员表示：“工作日人相对少一些，周末人多，上周末全是人。”谈及市场是否回暖，该销售人员称：“现在海淀区的房子销售还可以。”
据了解，栖海澐颂共有14栋楼，包括7-15层洋房和小高层，在售户型为81平方米—93平方米的两居室、三居室以及121平方米、129平方米、154平方米的四居室，户型面积跨度较大。目前，栖海澐颂并未开放样板间。其销售人员称：“预计2月底开放样板间，3月中旬开盘，目前在排号中。项目已经排了很多卡，排号有优惠，现在排卡一天优惠800元，如果一个月后开盘，就可以优惠两三万元。”
“节后忙多了，周末售楼处两天接待客户超350组”
值得一提的是，在客群方面，永丰板块的客群主要是海淀区信息技术或航天行业的刚需人群，以及原住海淀的置换人群。
在价格方面，目前永丰板块在售的新房，单价在8万元/平方米左右，而周边一些二手房，单价在9万元/平方米以上。以首创天阅西山为例，贝壳平台显示，首创天阅西山二手房的挂牌价在9万元/平方米以上，由于户型偏大，总价较高。
在春节前，由于受到疫情的影响，客户量并不多。中海·富华里的销售人员说：“以前，一天能来十组客户左右。相比之前，现在翻了几倍。”
谈及项目的销售情况，上述销售人员表示：“春节后，我们明显感觉忙多了，客户接待不过来，已经开始招销售人员了。售楼处周末黄软件两天接待客户超350组，平时工作日一天接待40组客户左右。”
随着新房市场的逐步回暖，购房人的心态也发生了一些变化。这位销售人员表示：“购房人明显感受到市场开始回暖，也不排除有些人刚开始没有感觉，但来到项目现场，看见人特别多，他们也能感受到市场回暖了。此外，另有一些置换型客户，感受到二手房市场置换速度变快了，所以他们在新房市场出手速度也会加快。”
“由于海淀区的次新房较少，多数二手房建成的时间比较早，所以很多客户看了新房的状态、小区品质后，就动心了。”该销售人员称。中海·富华里的一张海报显示，据案场当日营销台账，2月11日-2月12日，中海·富华里热销约2.33亿元。
业内：供应少、有产业，海淀新房市场向好
对于今年市场的走势，中海·富华里的销售人员称：“预计今年市场会向好。因为疫情连续三年，需求一直都在，只不过没有释放出来，现在疫情管控解绑，无论对房地产还是对经济，都在向好。”
除了永丰板块的新盘外，位于海淀区田村的大苑海淀府还有房在售。相比“永丰三兄弟”，大苑海淀府属于高端住宅，户型面积为170-318平方米，总价2400万元起。据大苑海淀府的销售人员称，由于该项目为高端盘，受市场波动较小，客群主要来自海淀和西城。
合硕机构首席分析师郭毅表示，从海淀整体新房来看，大的趋势基本上是不愁卖的状态，新房的供应一向比较少，且整个海淀发展相对成熟，有产业也有配套。比如，永丰北片区地理位置上相对较远，接近昌平，但从客户需求来看，也有很坚实的支撑。因为南部两公里就是永丰产业基地和航天城，同时，在永丰北片区西侧，海淀部署的大量产业用地目前也在建设中，等到正式投入使用后，预计会给片区形成更好的支撑。
新京报记者 张晓兰
编辑 武新 校对 卢茜
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作者: 周建平及家族 2025-05-25T10:22:15
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